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Nel 2023 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 6,5 miliardi di euro: un valore ancora in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni ma che registra una lieve ripresa nell’ultimo trimestre. Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico e vicino al record dello scorso anno con oltre 250 deal chiusi a fronte di una media quinquennale di 189; di conseguenza, il volume medio per singola transazione continua a diminuire, con una forte prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni di euro. Nonostante il periodo di incertezza, dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta internazionale, segno che il mercato italiano si conferma appetibile.
La decompressione dei rendimenti prime ha interessato quasi tutte le asset class anche nell’ultimo trimestre; per i prossimi 12 mesi ci aspettiamo una sostanziale stabilizzazione sui valori di fine 2023 per i prodotti prime e una ulteriore polarizzazione per i secondary asset.

La logistica chiude il 2023 come prima asset class per volumi di investimento, rappresentando circa il 26% del volume totale del periodo con gli investitori internazionali che si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni si mantiene in linea con i livelli record del 2022; il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa l’8% anno su anno. La forte domanda di spazi in locazione e il basso livello di vacancy manterranno questo settore al centro delle strategie degli investitori anche nel 2024 quando ci aspettiamo una ripresa dei volumi di investimento grazie ad aspettative di prezzo più allineate tra buyer e seller.

Spinto da una spesa turistica internazionale tornata a livelli superiori a quelli del 2019, con 1,5 miliardi di euro il settore dell’hospitality continua a registrare risultati positivi raggiungendo il secondo posto con volumi solo leggermente inferiori a quelli del 2022. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Roma, Milano e Firenze ma frenato da un’offerta molto limitata, in particolare per quanto riguarda i trophy asset. Gli asset value-add e i mercati regionali sono al centro delle strategie degli investitori in un mercato che continua ad essere guidato dal lusso ma che vede crescere anche gli altri segmenti.

Con circa 1,4 miliardi di euro investiti nel 2023, il settore del living si posiziona al terzo posto, unica asset class a registrare volumi in crescita rispetto al 2022. Solidi fondamentali sostengono l’interesse per i settori del residenziale, dello student housing e dell’healthcare. Negli ultimi 6 anni la quota di questa componente sul totale degli investimenti nel commercial real estate italiano è costantemente cresciuta passando dal 3% del 2018 e 2019 a circa il 21% del 2023. Il segmento healthcare raccoglie circa il 40% dei volumi, seguito dal residenziale e dal PBSA. Milano e Roma si confermano mete altamente attrattive e con notevoli prospettive di crescita; al tempo stesso i mercati regionali crescono di interesse assorbendo il 38% dei volumi grazie a prezzi più competitivi. Dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta internazionale. I criteri ESG guidano la domanda per nuove soluzioni dell’abitare. Il settore del living si sta affermando come una nuova tipologia di prodotto che combina servizi e una gestione specializzata, sostenuto da una carenza di spazi abitativi in linea con le nuove esigenze dell’abitare.

Con poco meno di 1,1 miliardi di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take-up di 430.000 mq, in calo di circa il 12% rispetto ai volumi record del 2022. La scarsa disponibilità di prodotto prime frena l’assorbimento, ma sostiene i canoni che crescono del 4% anno su anno. Persiste sul mercato una crescente domanda di spazi di alta qualità e conformi alle normative ESG che non trova corrispondenza nell’attuale offerta. L’attività nel settore rimarrà contenuta fino alla seconda metà del 2024 con un ulteriore repricing probabile per gli uffici secondary e nei mercati periferici. Beneficiando del repricing, i cash buyer rimarranno attivi soprattutto nel segmento anticiclico degli asset value-add.

I volumi transati nel settore retail, pari a circa 700 milioni di euro, continuano a essere contenuti e guidati dalla componente dei retail warehouse e dell’high street; torna a crescere la quota destinata agli shopping center con circa 150 milioni di euro transati nell’anno. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso rimangono al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand sono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato out-of-town, risultano essere prevalenti transazioni relative a portafogli di retail warehouse e a supermercati.

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, dichiara: “Nel Q4 2023, il mercato immobiliare Italiano ha registrato la miglior performance dell’anno, pari a circa il 40% dei volumi totali e in linea con i risultati del Q4 2022. Per il 2024, prevediamo una moderata ripresa dell’attività di investimento che si consoliderà nella seconda parte dell’anno. L’attività rimarrà focalizzata sul segmento living e logistico con il settore hospitality in crescita, seppur rimanendo un settore di nicchia. Nella prima parte dell’anno, l’attenzione nel segmento uffici rimarrà focalizzata su prodotti consolidati con rendimenti in linea agli attuali razionali in termini di finanziamento e risk free, mentre il settore retail presenterà nuove opportunità grazie all’aggiustamento dei prezzi.”

Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia, dichiara: “Ad oggi lo scenario macroeconomico italiano rimane positivo nonostante il graduale rallentamento. L’inflazione persistente e l’aumento dei costi di finanziamento stanno frenando consumi e investimenti. Nel 2024, una moderata fase espansiva continuerà e l’inflazione dovrebbe ritornare ai livelli target fissati dalla BCE. Una inversione della politica monetaria è probabile già dalla tarda primavera anche se rimarremo a livelli restrittivi. Il 2024 vedrà una modesta ripresa dell’attività di investimento maggiormente concentrata nella seconda parte dell’anno.”

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