Nel secondo trimestre 2024 continua la ripresa dei volumi nel commercial real estate italiano
Nel 1° semestre 2024 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 3,5 miliardi di euro: un valore solo lievemente inferiore alla media degli ultimi 5 anni e che registra una significativa ripresa rispetto allo stesso periodo del 2023. Il mercato continua ad essere caratterizzato da una prevalenza numerica di transazioni con un valore inferiore ai 50 milioni di euro che rappresentano circa l’85% delle operazioni mentre, per valore, le 4 transazioni più importanti del semestre rappresentano oltre il 30% dei volumi. Rispetto allo scorso anno, tornano sul mercato operazioni con un valore superiore ai €200 mln e due di queste ricadono nell’area di Roma. Progetti di sviluppo, riqualificazione di grandi aree e cambi di destinazione d’uso interessano il 50% dei volumi con le transazioni degli ex scali FS Farini e San Cristoforo che pongono il settore mixed-use al terzo posto per volumi di investimento. Nei prossimi quarter ci aspettiamo un crescente interesse per questo segmento del mercato. Torna a crescere la quota di volumi che ha interessato il mercato di Roma, pari al 28% del totale, grazie soprattutto al settore degli uffici ma anche a quello dell’hospitality e al retail.
La moneta internazionale continua ad essere prevalente con circa il 58% dei volumi totali. Rimane una certa cautela nel mercato legata alla politica monetaria. Tempistiche e nuovo punto di equilibrio rimangono incerti a causa di un’inflazione che in Europa si è dimostrata più tenace del previsto. La decompressione dei rendimenti prime ha interessato tutte le asset class nel 2023; nella prima parte del 2024 i rendimenti si sono stabilizzati.
Con poco meno di 800 milioni di euro, gli uffici tornano ad essere la prima asset class registrando volumi di investimento in crescita in linea con un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take-up di circa 180.000 mq, in calo rispetto ai volumi record del 2022 ma in lieve aumento anno su anno. La scarsa disponibilità di prodotto prime e asking rent in crescita frenano l’assorbimento; tuttavia, la forte domanda di spazi di alta qualità non trova corrispondenza nell’attuale offerta e sostiene ulteriori rialzi dei canoni.
Spinto da presenze turistiche in crescita, con 700 milioni di euro il settore dell’hospitality continua a registrare risultati positivi con volumi superiori a quelli dello stesso periodo del 2023. Il mercato nelle principali città come Roma, Milano e Venezia continua ad essere frenato da un’offerta molto limitata ed equivale a circa il 45% dei volumi totali. Di contro, le strategie degli investitori si spostano verso location e tipologie più strettamente leisure. Più del 50% dei deal registrati prevede una attività di sviluppo o risviluppo di asset esistenti o cambiamenti di destinazione d’uso.
La logistica apre il 2024 come quarta asset class per volumi di investimento, rappresentando circa il 16% del volume totale del periodo con gli investitori internazionali che si confermano protagonisti. Nel semestre continuano a prevalere le componenti industrial e light industrial con una quota dei volumi assorbita dalla logistica tradizionali pari al 45% dei volumi. Il mercato delle locazioni si mantiene dinamico pur registrando una flessione rispetto ai livelli record del 2023; la scarsa disponibilità di asset sul mercato e canoni in continua crescita portano ad un aumento della domanda owner occupier.
I volumi transati nel settore retail, pari a circa 500 milioni di euro, pongono il settore in netto recupero rispetto ai minimi registrati dal 2020. Due delle più grandi transazioni del semestre si registrano proprio in questo comparto: la maggiore è relativa ad un centro commerciale a Roma mentre la seconda riguarda un portafoglio di supermercati. Shopping center, retail warehouse e supermarket guidano i volumi con una quota pari a circa il 94% dei volumi totali. Le destinazioni turistiche e del lusso rimangono al centro delle strategie degli investitori e dei retailer con una vacancy che nelle vie del lusso delle principali città italiane rimane prossima allo zero e una componente high street che si confermerà trainante per il segmento nei prossimi quarter.
Il settore del living registra un trend in controtendenza rispetto alle altre asset class. I volumi del comparto continuano ad essere contenuti dal momento che non si registrano transazioni relative a prodotti completati sia per quanto riguarda il segmento relativo agli studentati che per quello relativo alla componente residenziale di nuova generazione. Quest’ultima raccoglie oltre l’80% dei volumi dell’asset class con deal relativi a progetti di trasformazione e riqualificazione in asset BTS.
Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, dichiara: “Il mercato immobiliare commerciale in Italia ha confermato la sua ripresa nella prima metà del 2024, con 3,5 miliardi di euro investiti nel periodo, un aumento significativo rispetto alla prima metà del 2023. Le transazioni inferiori a 50 milioni di euro rappresentano ancora l’85% del volume totale per il periodo, ma le operazioni superiori a 200 milioni di euro sono tornate. I positivi trend occupazionali guidano una prospettiva di investimento positiva per la fine dell’anno, mentre l’attuale profilo rischio-rendimento degli asset retail non può essere ignorato, suscitando così l’interesse istituzionale anche confermato da rilevanti operazioni in pipeline.”
Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia, dichiara: “Ad oggi lo scenario macroeconomico italiano si conferma positivo: l’inflazione si è stabilizzata dopo essere diminuita molto più velocemente che nel resto d’Europa. Tuttavia, se il rallentamento dei prezzi ha portato ad una crescita del potere d’acquisto delle famiglie, queste ultime hanno preferito aumentare la loro propensione al risparmio e correggere solo lievemente al rialzo la spesa per consumi finali. L’attesa inversione della politica monetaria è cominciata a giugno 2024 come da attese ma sarà più lenta del previsto e la ripresa richiederà più tempo. Nella seconda metà del 2024 continueremo ad assistere ad una graduale ripresa dell’attività di investimento e a canoni in crescita nei settori caratterizzati da una scarsa offerta.”
