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Nel 2023 prosegue il calo tendenziale registrato dal mercato immobiliare a livello globale nel 2022, dove c’è stato un forte contrasto tra la prima parte dell’anno, quando si sono registrate importanti M&A nei Paesi sviluppati di tutto il mondo, e la seconda parte. Nel settore immobiliare si è verificato un calo del 15% nei valori d’investimento nel 2022 rispetto all’anno precedente e del 13% nel numero di proprietà
compravendute.
L’attività di M&A Real estate a livello globale ha registrato un valore di 351 miliardi di dollari nel 2022, con un calo sostanzioso pari al 37% sull’anno precedente che aveva toccato i 560 miliardi di dollari. Il
rallentamento si è concentrato nella seconda metà dell’anno, in concomitanza dell’inasprimento delle politiche monetarie delle banche centrali che hanno dato impulso all’aumento dei tassi d’interesse. Il settore residenziale e quello degli uffici sono stati i più performanti dell’anno per volumi d’investimento. Il secondo semestre del 2022 ha registrato drastici cali degli investimenti in maniera trasversale su tutte le asset class.

Nel primo semestre 2023 si è registrato un valore complessivo degli investimenti pari a circa 2,2 miliardi di dollari. La tendenza del mercato immobiliare italiano segue quella globale con una seconda parte del 2022 e un H1 del 2023 che registrano un decremento degli investimenti.

La logistica si conferma tra le asset class più interessanti e più ricercate dagli investitori: rimane tra i più stabili con un valore degli investimenti che supera i 540 milioni di dollari e con canoni di locazione tendenzialmente in aumento rispetto al primo semestre 2022.

L’asset class degli uffici ha raggiunto buoni risultati durante il primo semestre del 2023, registrando
bassi tassi di sfitto e un aumento dei canoni per i trophy asset.

Il settore dell’hospitality potrebbe registrare numeri in deciso aumento alla fine del 2023, con l’Italia
nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali con 400 milioni di turisti totali
registrati nel 2022.

Il settore retail continua ad essere trainato dalla componente high street; infatti, nelle vie del lusso delle
principali città italiane si registra un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili.
L’interesse degli investitori è trasversale su tutte le asset class con particolare attenzione verso le
operazioni value add che prevedono in molti casi un riposizionamento dell’asset.

Antonio Martino, Partner PwC Italia, Real Estate Advisory Leader, commenta “Anche nel Real Estate, il 2023 si conferma a livello globale un anno complesso e di rallentamento delle operazioni di M&A. Le aspettative per il secondo semestre sono positive, ma l’attività sarà impattata dalle difficoltà derivanti dalla crescita dei costi di finanziamento e la relativa contrazione delle leve finanziarie, oltre che dalla
maggiore competitività sulle operazioni più selettive e sulle asset class più resilienti.
L’outlook sul mercato italiano rimane complessivamente positivo, specialmente nel segmento dell’hospitality e del living. Ci si attende una crescita del mercato romano che, in prospettiva anche dei grandi eventi pianificati, potrebbe finalmente contribuire al traino degli investimenti in maniera significativa”.
L’inflazione, l’aumento dei costi delle materie prime e il ribilanciamento delle catene globali del valore hanno un peso specifico più preponderante su alcuni settori. L’industria immobiliare, capital intensive e che dipende fortemente dall’afflusso di capitali cross border, potrebbe subire un rallentamento più duraturo del previsto.
Il primo fattore da considerare è la futura dinamica dei tassi di interesse, con la BCE che dovrebbe procedere ad un ulteriore aumento dopo l’estate. Le probabilità che il Paese possa andare in recessione sono scongiurate per il 2023, ma nel 2024 gli effetti sul medio termine di una politica monetaria restrittiva e un rallentamento di Paesi fortemente interdipendenti come Germania e Francia potrebbero portare il nostro Paese in recessione.
Il secondo fattore è l’influenza negativa sul settore del credito. In un contesto di transazioni contenuto, gli
investitori aspettano di vedere come si assesteranno i tassi e l’incertezza. Ovviamente fare operazioni di M&A nel settore immobiliare che dipendono per circa la metà del finanziamento dall’indebitamento, è impossibile senza sapere quale sarà il costo effettivo del denaro.

L’inflazione, l’aumento dei costi delle materie prime e il ribilanciamento delle catene globali del valore hanno un peso specifico più preponderante su alcuni settori. L’industria immobiliare, capital intensive e che dipende fortemente dall’afflusso di capitali cross border, potrebbe subire un rallentamento più duraturo del previsto.
Il primo fattore da considerare è la futura dinamica dei tassi di interesse, con la BCE che dovrebbe procedere ad un ulteriore aumento dopo l’estate. Le probabilità che il Paese possa andare in recessione sono scongiurate per il 2023, ma nel 2024 gli effetti sul medio termine di una politica monetaria restrittiva e un rallentamento di Paesi fortemente interdipendenti come Germania e Francia potrebbero portare il nostro Paese in recessione.
Il secondo fattore è l’influenza negativa sul settore del credito. In un contesto di transazioni contenuto, gli
investitori aspettano di vedere come si assesteranno i tassi e l’incertezza. Ovviamente fare operazioni di M&A nel settore immobiliare che dipendono per circa la metà del finanziamento dall’indebitamento, è impossibile senza sapere quale sarà il costo effettivo del denaro.
L’attività potrebbe riprendere nella seconda metà del 2023, ma soltanto in alcuni settori in cui la domanda
si è dimostrata più resiliente.
Il terzo fattore da considerare è dato dal fatto che negli ultimi anni, il settore residenziale e logistico, così
come i data center, sono stati oggetto di mega-acquisti sia a livello europeo che italiano: questo comporta un mercato con meno target appetibili per gli investitori.
Inoltre, se i tassi scenderanno e l’attività di M&A riprenderà a crescere, le valutazioni probabilmente potrebbero scendere fino a quando i tassi resteranno alti, dato che meno società saranno attive sul mercato. Ultimo fattore è rappresentato da alcuni proprietari che, a causa delle tensioni finanziarie
connesse alle imminenti scadenze del debito, potrebbero essere costretti a vendere accettando valori inferiori rispetto a quelli di due anni fa.
In generale, la fase d’incertezza attuale che colpisce diversi settori dell’economia, è contrastabile con una
visione a lungo termine che si focalizzi su aspetti innovativi volti a cambiare l’attuale offerta nel settore
immobiliare, sia in termini di sostenibilità sia in termini di nuovi modelli di building.

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