Nel primo semestre 2024, il mercato immobiliare logistico in Italia ha mostrato segnali di sostanziale stabilità in un contesto generale di cauto ottimismo. La domanda è rimasta solida, nonostante le sfide legate alla stretta creditizia. Gli investimenti nel comparto hanno raggiunto i 474 milioni di euro, di cui 184 milioni nel secondo trimestre. Parallelamente, il prime yield si è mantenuto stabile al 5,5%, a fronte di un take up complessivo di 1,50 mln di metri quadri, mentre il tasso di vacancy ha toccato un minimo storico, scendendo sotto l’1,5% con conseguente incremento dei canoni. Questo quanto emerge dalla decima edizione di Real Estate DATA HUB, la pubblicazione che offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano realizzata dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Tra i fenomeni emergenti che caratterizzeranno sempre di più il settore logistico nel prossimo futuro, nel Real Estate Data Hub si segnalano l’alta attenzione all’impatto ambientale degli immobili, strategie Just-In-Case, il reshoring e l’ascesa dei Data Center.
Le strategie di supply chain delle aziende stanno ridefinendo la distribuzione geografica dei magazzini e delle attività produttive. Questa trasformazione è trainata principalmente da due fenomeni. Da una parte, l’adozione di strategie JIC, che prevedono l’accumulo di maggiori scorte per garantire un approvvigionamento più flessibile e reattivo, capace di prevenire interruzioni. Dall’altra, il reshoring sta riportando le attività produttive vicino ai mercati di consumo, creando nuove esigenze logistiche. Dinamiche che stanno determinando l’aumento della domanda di spazi di stoccaggio più grandi e flessibili, aprendo nuove possibilità di sviluppo immobiliare nelle aree secondarie. In questo scenario anche il Sud Italia, con i porti di Bari, Napoli e Gioia Tauro e gli interporti di Nola e Marcianise-Maddaloni, potrebbe ricoprire un ruolo chiave, guadagnando attrattività agli occhi degli attori globali.
L’evoluzione del mercato sta conferendo ai Data Center il ruolo di asset class di primaria importanza, con due principali tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, ovvero strutture centralizzate di grandi dimensioni dislocate nei pressi di città come Roma e Milano, e gli Edge Data Center, strutture più piccole e decentralizzate, che rispondono alla necessità di una logistica last mile dei dati. In entrambi i casi, la ricerca di nuove aree di sviluppo si sta estendendo a tutte le regioni italiane, offrendo nuove opportunità di investimento in località precedentemente trascurate, con l’obiettivo di soddisfare le crescenti richieste in termini di efficienza energetica e connettività in fibra ottica necessarie per supportare le diverse applicazioni dell’IA.
Il take-up rimane trainato da settori come farmaceutico, alimentare e manifatturiero; si stabilizza la domanda di spazi da parte degli operatori dell’e-commerce. Allo stato attuale il canone prime che viene registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 67 euro/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il dato medio si posiziona a 110 euro/mq/anno. Scende per le altre province lombarde nell’intorno dei 55 euro/mq/anno. Canoni in crescita nella restante parte del Nord-Italia: nella provincia di Verona i canoni medi rilevati pareggiano il dato lombardo, mentre nella provincia di Torino si assestano nell’intorno dei 50 euro/mq/anno. Si allinea ai precedenti valori registrati anche l’asse Parma–Modena–Reggio Emilia, con canoni medi di 52 euro/mq/anno. Nelle località strategiche di Piacenza e Bologna il canone medio è rispettivamente di 55 euro/mq/anno e di 64 euro/mq/anno. Nel Centro Italia, Firenze si attesta a 75 euro/mq/anno, mentre Roma nell’intorno dei 65 euro/mq/anno per la logistica tradizionale e dei 105 euro/mq/anno per la logistica last mile.
A Milano il comparto logistico ha continuato a mostrare segnali di crescita anche nel primo semestre 2024, confermando il capoluogo come una delle aree più ambite dagli investitori. La domanda è sostenuta dalla ricerca di immobili sostenibili e tecnologicamente avanzati che migliorano l’efficienza operativa degli asset logistici.
A Roma si conferma la solidità della logistica last mile, sostenuta dalla necessità di rapidità nelle consegne in ambito urbano. In generale, l’offerta di spazi logistici risulta insufficiente rispetto alla domanda, con un tasso di occupazione vicino al 100%. Questo squilibrio tra domanda e offerta continua a esercitare pressione sui prezzi di locazione, mantenendo i valori elevati. Anche nella Capitale, il comparto logistico si conferma attrattivo per gli investitori, nonostante le sfide legate alla carenza di spazi moderni e tecnologicamente avanzati.
A Padova, hub strategico per il Nord-Est Italia grazie alla vicinanza alle principali arterie autostradali e al porto di Venezia, il settore logistico ha registrato una crescita stabile, con il prime rent per immobili tradizionali nell’intorno dei 58-62 euro/mq/anno. La scarsità di nuovi sviluppi ha contribuito a mantenere alti i prezzi di locazione, mentre la domanda di spazi sostenibili e tecnologicamente avanzati continua a crescere.
A Genova, che grazie allo sviluppo di soluzioni sostenibili e di progetti di riqualificazione urbana sta potenziando il suo ruolo strategico di hub portuale, si registra un andamento positivo, anche se meno dinamico rispetto a Milano e Roma. Il ruolo strategico della città come nodo di collegamento per il commercio internazionale stimola l’interesse degli investitori, soprattutto nel settore dei trasporti marittimi.