Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2023.
”Il 2023 ci offre un risultato molto chiaro, profondamente condizionato dal contesto esterno con cui ci siamo dovuti misurare. L’attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha permesso di conseguire ulteriori miglioramenti delle metriche operative, che si accompagnano a un positivo andamento del retail fisico, che ha ben assorbito gli effetti dell’inflazione elevata.
D’altro canto, la politica monetaria di incremento dei tassi di interesse ha avuto delle ripercussioni rilevanti sul costo della raccolta e sulle valutazioni immobiliari. Avere rifinanziato con successo nel 2023 circa 650 milioni di euro di debito in questo contesto è un risultato concreto e significativo, come peraltro riscontrato nei giudizi delle agenzie di rating. IGD ha ora l’opportunità, nel corso dei prossimi 3 anni, di lavorare per riscadenzare il debito e minimizzarne il costo.
Il nuovo Consiglio di Amministrazione, che sarà nominato dalla prossima Assemblea Annuale dei Soci, definirà il percorso migliore per consentire a IGD di valorizzare al meglio i propri punti di forza, in uno scenario che, ci auguriamo, possa essere nei prossimi anni più favorevole” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD SIIQ.
Nel 2023 le gallerie hanno fatto registrare solidi andamenti operativi, beneficiando di consumi che si sono mantenuti positivi grazie all’ottimo andamento del mercato del lavoro, nonostante un contesto sfidante caratterizzato da inflazione e tassi di interesse elevati.
Rispetto al 2022 i fatturati degli operatori delle gallerie sono risultati in incremento del +4,3% e un andamento simile hanno avuto anche gli ingressi, con una crescita del +4,5%.
Le vendite degli operatori crescono anche a confronto con il 2019: il dato progressivo dei 12 mesi è infatti, risultato pari a +6,2%, a fronte di ingressi che invece non hanno ancora recuperato completamente il livello pre-pandemico e si sono attestati a circa l’87% rispetto al 2019.
Analizzando gli andamenti per categorie merceologiche è importante sottolineare come tutte risultino in incremento rispetto allo scorso anno, ad eccezione dell’elettronica, categoria che ha però beneficiato di crescite molto sostenute nel biennio precedente. Molto positivo è invece l’andamento della ristorazione, che risulta in crescita sia rispetto al 2022, sia rispetto al 2019; in riferimento a ciò, è importante sottolineare il grande rimbalzo dei fatturati dei Cinema, che ha inciso positivamente non solo sul numero di ingressi, ma ha anche sostenuto la ristorazione nella fascia serale. Questo dimostra che la tipologia di centri commerciali di IGD ha riguadagnato il proprio ruolo di spazi da vivere, luoghi di aggregazione e per il tempo libero, che vanno oltre lo shopping.
Inoltre i centri commerciali IGD si caratterizzano sempre più anche come centri “convenient”, in grado di soddisfare le esigenze quotidiane dei visitatori, come testimoniano le buone performance fatte registrare dalle ancore alimentari, in crescita sia rispetto al 2022 sia rispetto al 2019.
L’attività di commercializzazione portata avanti da IGD si è mantenuta vivace nel corso del 2023, con oltre 15.700 mq ri-commercializzati che si aggiungono agli oltre 15.800 mq di nuove superfici contrattualizzate in Officine Storiche; sono 83 i nuovi punti vendita aperti. Nell’arco dei 12 mesi sono stati sottoscritti 188 contratti tra rinnovi e turnover, con 22 nuove insegne inserite prevalentemente negli ambiti ristorazione e cultura, tempo libero e regalo, le due categorie che stanno performando meglio. Sui nuovi contratti firmati, che rappresentano circa il 13,5% del monte canoni del Gruppo, si è registrata una sostanziale stabilità dei canoni.
L’insieme di queste attività ha permesso di confermare un elevato tasso di occupancy risultato pari al 95,3%, con un portafoglio di operatori in salute, che hanno rispettato i pagamenti: il fatturato totale incassato alla data del 22 febbraio 2024 era pari a circa il 97%, in miglioramento rispetto al dato dello scorso anno.
Sempre in ambito commerciale, nel corso del 2023, IGD ha lavorato alla propria strategia di marketing digitale concentrandosi su 3 progetti differenti ma connessi tra loro: il progetto Spotlight è al centro della strategia e si focalizza sull’incremento dei contatti nel sistema di CRM, al fine di accrescere la conoscenza che IGD ha dei visitatori dei propri centri ed incrementarne la loyalty; nel corso dei 12 mesi, i contatti registrati nel CRM sono cresciuti del +28% ed è stato definito un programma annuale di fidelizzazione dei visitatori che garantirà accesso a specifici servizi o promozioni nei negozi all’interno del centro commerciale anche mediante il lancio della prima mobile app di IGD in 7 Centri Commerciali. La realizzazione dell’intero progetto digitale richiede la collaborazione fra tutti i dipendenti coinvolti in questo tipo di innovazione: per questo è stato lanciato un secondo progetto, denominato Synergy, che si articola in momenti di scambio e di condivisione di informazioni ed esperienze finalizzati alla progettazione di strumenti ed iniziative condivise.
Inoltre, IGD ha lavorato per rafforzare ulteriormente la sinergia con i propri tenant attraverso il progetto Partner: rientrano in questo programma le iniziative di co-marketing, tra cui quella lanciata nel 2022 con Coop Alleanza 3.0, main tenant delle ancore alimentari presenti nei centri commerciali del Gruppo.
Grazie a questo progetto, nel corso del 2023 è stato possibile sponsorizzare novità e promozioni dei singoli negozi presenti in galleria utilizzando gli importanti strumenti di comunicazione di Coop, che godono di una diffusione capillare sul territorio e di una significativa presenza in campo digitale; l’88% degli operatori si è detto soddisfatto dell’iniziativa che ha permesso loro di ottenere buoni riscontri nelle vendite.
La Società ha lavorato in sinergia anche con altri primari tenant: con Okaidi, noto brand di abbigliamento per l’infanzia, ha lanciato una promozione esclusiva in 6 centri commerciali, raggiungendo oltre 24.000 clienti. Un’altra iniziativa di successo è stata organizzata con Kiko Milano, famoso brand di cosmetica, con cui è stato realizzato il primo evento “fisico” di co-marketing all’interno di uno dei centri commerciali di proprietà.
Infine la Società ha lavorato sul rinnovamento dell’offerta di eventi in presenza organizzati all’interno dei propri centri commerciali, così da aumentarne l’attrattività e rafforzarne ulteriormente il ruolo sociale all’interno del bacino di utenza. Sono stati 555 complessivamente gli eventi realizzati, in grado di attirare l’attenzione di diversi segmenti di visitatori.
In Romania la fase espansiva dell’economia è proseguita nel 2023 ad un ritmo meno sostenuto rispetto al biennio precedente, a causa dell’inflazione elevata, che ha limitato il potere d’acquisto dei consumatori, sia della politica monetaria restrittiva, che ha reso difficile l’accesso al credito. In media d’anno il PIL dovrebbe comunque risultare in crescita del 2,2%, uno dei dati più positivi tra tutti gli stati membri dell’Area Euro, e ci si attende che nel 2024 riacceleri di pari passo con il calo dell’inflazione. Per quello che concerne le performance operative delle gallerie Winmarkt, a fine 2023 il tasso di occupancy si è confermato molto elevato e pari al 96,2%; il lieve calo rispetto ai primi sei mesi dell’anno è dovuto soprattutto all’uscita di un operatore dal centro di Piatra-Neamt, dove occupava una media superficie su due piani, per la quale sono in via di definizione le trattative per il completo ri-affitto. Nel corso dell’anno è proseguita l’attività di commercializzazione che ha portato alla firma di 662 contratti tra rinnovi e turnover, facendo registrare un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +1,94%, a dimostrazione della vivacità del settore retail nel paese. Ottimi riscontri, inoltre, si hanno anche in termini di fatturato incassato che alla data del 22 febbraio 2024 era pari a circa il 98%.
Nel 2023 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 142,4 milioni di euro, hanno registrato un incremento del 3,7%, rispetto ai 12 mesi precedenti. Più in dettaglio, tale variazione è dovuta alle seguenti componenti: per circa 6,1 milioni di euro, a maggiori ricavi like for like Italia. Risultano in incremento sia le gallerie, sulle quali incidono positivamente le commercializzazioni effettuate e l’indicizzazione all’inflazione, che gli ipermercati per effetto degli adeguamenti inflattivi; per circa 0,6 milioni di euro, all’incremento dei ricavi like for like della Romania, grazie a indicizzazione e minori riduzioni temporanee concesse rispetto allo scorso esercizio; per circa -1,6 milioni di euro, a minori ricavi sul perimetro non omogeneo, soprattutto per lavori di rimodulazione e restyling in corso.
Il Net rental income è pari a 119,6 milioni di euro, in incremento del 4,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del 7,1%.
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 108,2 milioni di euro, in incremento del 4,6% con un margine in crescita pari al 72,1%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold si attesta al 74,1%.
La gestione finanziaria complessiva è pari a 48,7 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è in peggioramento del 56,9% rispetto al 31 dicembre 2022, per l’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.
L’Utile netto ricorrente è pari a 55,4 milioni di euro, in decremento del 17,5% rispetto al 2022, per effetto dei maggiori oneri finanziari. Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato lo scorso 14 novembre che prevedeva un FFO a fine anno pari a circa 53 milioni di euro.
Per effetto, in particolare, delle maggiori variazioni di fair value, il Gruppo chiude con una perdita netta pari a 81,7 milioni di euro.
Il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.968,1 milioni di euro, in decremento del 5,4% rispetto a dicembre 2022. In generale, sulle valutazioni ha impattato il rialzo delle curve dei tassi di interesse applicati ai modelli valutativi.
Includendo anche gli immobili in leasehold e la partecipazione al Fondo Juice, il portafoglio del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.010,7 milioni di euro.
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,0% per il portafoglio Italia e pari al 6,7% per il portafoglio Romania.
L’EPRA NAV e EPRA NRV sono pari a 1.016,9 milioni di euro, ovvero 9,22 euro per azione. Il dato è in decremento del -10,3% rispetto al 31 dicembre 2022. La variazione è dovuta soprattutto al pagamento per intero del dividendo, avvenuto a maggio, e alla variazione negativa del fair value degli immobili.
L’EPRA NTA è pari 9,15 euro per azione, in decremento del 10,4% rispetto al 31 dicembre 2022.
L’EPRA NDV è pari a 9,00 euro per azione, in decremento del 10,5% rispetto al 31 dicembre 2022.
Nel 2023 IGD ha investito complessivamente circa 25,2 milioni di euro, suddivisi tra lavori per fit out commerciali, interventi in ambito ESG volti in particolare all’efficientamento energetico delle strutture, interventi ordinari per ammodernamento degli asset e spese relative allo sviluppo del progetto Porta a Mare.
L’evento principale dell’anno è rappresentato sicuramente dall’inaugurazione, avvenuta a settembre, del comparto retail di Officine Storiche all’interno del progetto mixed-use Porta a Mare a Livorno: si tratta di un’area di 16.000 mq che ospita 16 negozi, 11 spazi dedicati alla ristorazione, 1 centro fitness e 1 area dedicata all’entertainment. Grazie all’intenso lavoro di commercializzazione fatto, la nuova galleria ha un tasso di occupancy di oltre il 95% e nel corso del 2024 vi aprirà il proprio store anche Primark, primario brand internazionale. Il riscontro da parte dei visitatori è stato ottimo, con oltre 110.000 presenze nei primi 4 giorni di apertura e più di 750.000 nei primi 4 mesi.
Oltre al comparto retail, all’interno di Officine Storiche trovano spazio anche 42 appartamenti destinati alla vendita: a fine 2023 sono 30 le unità già vendute con un cash-in per IGD nell’anno pari a circa 6 milioni di euro; sono inoltre state firmate altre 5 proposte vincolanti e l’incasso atteso nel 2024 è pari a ca. 4 milioni di euro.
Nel corso dell’anno è stato completato il restyling del centro commerciale Portogrande, inaugurato il 23 novembre, che ha visto un incremento degli ingressi del 6,3% nel primo mese post inaugurazione, mentre sono proseguiti i lavori per il restyling del centro commerciale Leonardo.
In seguito all’alluvione che ha colpito una vasta area dell’Emilia-Romagna tra il 15 e il 17 maggio 2023, inoltre, si sono resi necessari dei lavori di ripristino presso il centro commerciale Lungo Savio a Cesena, duramente colpito dagli allagamenti: l’ipermercato ha riaperto al pubblico il 24 giugno 2023, mentre a partire dal mese di luglio è iniziata la progressiva riapertura dei negozi presenti in galleria. Nel contesto dei lavori di ripristino della galleria verrà realizzato un remodeling commerciale per inserire una media superficie di attrazione inglobando alcuni negozi.
In data 23 febbraio 2024 IGD ha siglato con Sixth Street e Starwood Capital un accordo per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset per un valore pari a 258 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il book value al 31 dicembre 2023. Il portafoglio è composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali che genera circa 17 milioni di ricavi d’affitto annui netti.
L’operazione verrà realizzata attraverso un fondo di investimento immobiliare chiuso denominato “Food Fund”, costituito e gestito da Prelios SGR S.p.A., società di gestione del risparmio del Gruppo Prelios con circa 8 miliardi di euro di asset in gestione, al quale IGD conferirà gli immobili. Il 60% del fondo sarà detenuto da un veicolo lussemburghese, mentre il restante 40% sarà detenuto da IGD.
IGD proseguirà la gestione delle attività di project, property & facility management del portafoglio, con l‘obiettivo di valorizzarlo ulteriormente nei prossimi anni e di cederlo sul mercato alle migliori condizioni possibili.
Al momento del closing, previsto entro aprile, IGD incasserà circa 155 milioni di euro; la transazione non è subordinata all’ottenimento di un finanziamento o ad altre condizioni sospensive. L’operazione è interamente diretta alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo.
IGD stima impatti economici annualizzati per minori ricavi locativi netti pari a -17 milioni di euro, per minori oneri finanziari per ca. 11 milioni di euro, oltre a ulteriori benefici per circa 2 milioni di euro.
IGD stima risultati operativi in crescita anche nel 2024: la Società prevede, infatti, Ebitda in aumento di circa 3% a perimetro omogeno rispetto al 2023, grazie anche a un ulteriore miglioramento del tasso di occupazione delle superfici e all’entrata a regime per tutto l’anno di alcuni progetti, su tutti Officine Storiche.
Sui risultati peseranno però in maniera negativa gli effetti dell’operazione di cessione del portafoglio di 13 asset sopra descritta, oltre all’incremento dei costi della gestione finanziaria legato ai nuovi finanziamenti ottenuti negli ultimi 2 anni in un contesto di tassi di interesse elevati.
Per tali ragioni, e sulla base dell’attuale scenario macroeconomico e operativo, l’Utile netto ricorrente 2024 è atteso a circa 34 milioni di euro.