Savills: nel secondo trimestre prosegue la fase di decelerazione

Nel primo semenstre del 2023, nel mercato immobiliare commerciale italiano, sono stati investiti circa 2,2 miliardi di euro: un valore in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico con oltre 100 deal chiusi nei primi 6 mesi dell’anno a fronte di una media quinquennale di 80; di conseguenza, il volume medio per singola transazione continua a diminuire, con una forte prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni di euro.
Nonostante il periodo di incertezza, dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta internazionale, segno che il mercato italiano rimane competitivo.
In termini di aree geografiche, Milano si conferma la destinazione preferita, registrando circa il 35% del totale transato, seguita da Roma. Grazie al positivo andamento dei settori della logistica e dell’hospitality, cresce la componente relativa alle altre città italiane.
Per fine anno ci aspettiamo una stabilizzazione dei rendimenti prime rispetto ai valori registrati nel Q2 2023; per quanto riguarda i secondary asset continuerà invece la polarizzazione, con ulteriori repricing che caratterizzeranno questa tipologia di prodotto. Anche nel 2024 i rendimenti rimarranno più alti rispetto a quanto osservato negli ultimi anni di politica espansiva; un allentamento della fase restrittiva non è atteso prima della seconda metà del 2024.

Per la prima volta nel nostro mercato, il settore del living è risultato come prima asset class per volumi di investimento. I fondamentali sostengono l’interesse per i settori del residenziale, dello student housing e dell’healthcare. I volumi del semestre sono trainati principalmente dai segmenti del residenziale e delle case di cura. Gli investitori continuano ad essere concentrati su Milano, ma Roma registra quote crescenti di mercato. Per quanto riguarda il PBSA, ad oggi sono in pipeline circa 24.000 nuovi posti letto che verranno realizzati entro il 2025, ma che non saranno sufficienti a soddisfare una domanda potenziale in costante aumento. Si prevede una crescita dei canoni in città quali Milano, Firenze e Bologna, dove le nuove strutture caratterizzate da qualità, servizi e amenities hanno un livello di vacancy prossimo allo zero.

La logistica chiude il primo semestre dell’anno al secondo posto per volumi di investimento, rappresentando circa il 26% del volume totale del semestre; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni risulta stabile rispetto al livello record dello stesso semestre del 2022 ma in forte crescita rispetto alla media degli ultimi 5 anni grazie ad una domanda che si mantiene elevata; il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa il 10% anno su anno. La forte domanda di spazi in locazione e il basso livello di vacancy confermano questo settore al centro delle strategie degli investitori. La pipeline rimane positiva con un buon numero di deal che si dovrebbero chiudere entro la fine dell’anno.
Con poco meno di 400 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take-up di 180.000 mq, in calo di circa il 29% rispetto ai volumi record del 2022. La scarsa disponibilità di prodotto prime frena l’assorbimento, ma sostiene i canoni che crescono del 4% anno su anno. In termini di deal, la pipeline del settore è positiva ma l’interesse degli investitori sconta preoccupazioni legate ai nuovi modelli di lavoro ibrido. Nonostante anche in Italia le società corporate siano sempre più propense ad implementare questi modelli, non si registra un aumento della vacancy, che per gli asset di grado A rimane nell’intorno del 2%. La forte domanda per questa tipologia di prodotto contribuisce alla crescente polarizzazione del mercato, mentre la pipeline di nuovo prodotto rimane inferiore alla domanda potenziale.

Spinto da flussi turistici in ripresa e da un trend positivo di ADR e RevPar, il settore dell’hospitality continua a registrare buoni risultati raggiungendo il quarto posto per volumi nell’H1 2023. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia ma frenato da un’offerta molto limitata, in particolare per quanto riguarda i trophy asset. Cresce la quota di investimenti legata ai resort e alle destinazioni leisure come la Sardegna e i laghi.

I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti e guidati dalla componente dei retail warehouse e dell’high street. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso continuano ad essere al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand sono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato out-of-town, si registrano transazioni di retail warehouse e di un centro commerciale, mentre altri deal risultano essere in pipeline e dovrebbero chiudersi entro la fine del 2023.

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia, dichiara: “Prosegue l’attività di price discovery; tuttavia, registriamo una ripresa dell’attività transattiva e di nuove procedure di vendita che potrebbero sostenere i volumi del secondo semestre. Anche per la seconda parte dell’anno ci aspettiamo che l’attività si concentri soprattutto sul segmento living e logistico e in maniera selettiva sul segmento uffici per prodotti consolidati con rendimenti in linea agli attuali razionali in termini di finanziamento e risk free.”

Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia, dichiara: “Il quadro macro-economico di riferimento resta sostanzialmente invariato nel secondo trimestre dell’anno rispetto al primo. Il trend economico rimane positivo, anche se in graduale rallentamento. Le pressioni sui prezzi persistono e il mercato del lavoro continua ad essere caratterizzato da una certa rigidità. Tutto ciò porta ad ipotizzare che la fine della stretta monetaria non avverrà prima della fine dell’anno rimandando la ripresa del mercato al 2024, quando è prevista una stabilizzazione dei tassi di interesse.”